Mietwertgutachten / Mietminderungsgutachten

Im Rahmen von Mietwertgutachten ermitteln wir die ortsübliche Vergleichsmiete einer nicht preisgebundenen Wohnung, die Kostenmiete einer preisgebundenen Wohnung oder der Marktmiete eines Gewerberaumes unter Berücksichtigung der jeweiligen mietpreisrelevanten Eigenschaften.

Anhand der mietpreisbildenden Determinanten Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie sonstiger mietpreisbildenden Einflussfaktoren führen wir Mietpreisbewertungen durch.

In kleineren Kommunen existiert meist kein qualifizierter Mietspiegel oder eine aussagekräftige Mietdatenbank, damit bleibt aufgrund der hohen Anforderungen durch den Gesetzgeber allein ein Mietwertgutachten die Grundlage für ein Mieterhöhungsbegehren zur Mieterhöhung. Auch bei bereits laufenden Auseinandersetzungen über die angemessene Miethöhe dient ein Mietwertgutachten dazu, die angemessene Miethöhe zu ermitteln. 

Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:

• Mieterhöhungsbegehren des Vermieters (Wohnen)
• Abwehr von Mieterhöhungsbegehren durch den Mieter (Wohnen)
• Miethöheauseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter (Wohnen/Gewerbe)
• Nachweis der kalkulatorisch angesetzten Mieten für eigengenutzte Räume gegenüber dem Finanzamt
• Mietwertermittlung (Wohnwertermittlung) im Rahmen von Scheidungsverfahren (objektiver Wohnwert, angemessener bzw. subjektiver Wohnwert)
• Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter Ermittlung der Neuvertragsmiete)
• Basis für Miethöhevereinbarungen

Zur Ermittlung des Mietwertes ermitteln wir die Mietfläche bzw. Wohnfläche nach den einschlägigen Regelungen zur Flächenberechnung. 

Wir erstellen qualifizierte Gutachten über Mietminderungen bei Abweichung der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand. 

Im Rahmen eines Mietminderungsgutachtens analysieren wir die zugrunde liegenden Mängel und halten diese fest. Unter Festlegung der Wertigkeit (Funktionswert, Geltungswert) bemessen wir anschließend in einem Soll-Ist-Vergleich die Beeinträchtigung und berechnen daraus die prozentuale Mietminderung.

Zur Klärung der eigentlichen Wohnfläche eines Wohnhauses oder einer Wohnung oder der tatsächlichen Mietfläche von gewerblichen Flächen führen wir eine Vermessung der Räumlichkeiten durch und berechnen auf der Grundlage der einschlägigen Verordnungen und Richtlinien die korrekte Wohnfläche bzw. Mietfläche.

Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche bildet seit 2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV), welche die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ablöste. Berechnungen, die vor 2004 nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) erstellt wurden, bleiben weiterhin gültig, wenn danach keine bauliche Veränderung vorgenommen wurde.

Die Berechnung von Mietflächen von Büro- und Gewerbeimmobilien erfolgt in der Regel nach den gif-Richtlinien (seit 1997, Novellierung 2012) (MF/G-Mietfläche für gewerblichen Raum und MF/V-Verkaufsfläche im Einzelhandel).